Medidas sobre los alquileres de locales comerciales (Coronavirus)

El Gobierno consciente del problema que se había generado en relación a la necesidad de buscar alternativas para proteger tanto a los arrendadores como a los arrendatarios de inmuebles destinado a actividades económicas, ha aprobado una serie de medidas, al igual que ya hicieron con las viviendas habituales.

El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, ha tratado de buscar soluciones satisfactorias para este tipo de contratos.

¿Qué arrendatarios pueden solicitar el aplazamiento o la reducción de la renta?

En este caso, diferencia los requisitos según se trate de un local comercial arrendado para el desarrollo de la actividad por una Pyme o por un autónomo.

Requisitos Autónomo

El autónomo debe cumplir los siguientes requisitos

1. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma el 14 de marzo de 2020, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Requisitos PYME

Las PYMES deben cumplir los siguientes requisitos

1. Que no se superen los límites establecidos patrimoniales, de facturación y de personal:
   1. Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
   2. Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
   3. Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Medidas al Alquiler de Locales Comerciales

Explicados los requisitos que deben tener los arrendatarios, las medidas y consecuencias se distinguen según se trate de arrendador gran tenedor o pequeño tenedor.

¿Quién es gran tenedor?

Pues nuevamente, la definición de gran tenedor es aquel arrendador (persona física o jurídica) que tenga más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros).

Medidas Arrendador Gran Tenedor

En este caso, el arrendatario debe solicitar (que cumpla los requisitos) en el plazo de un mes desde la entrada en vigor Del Real Decreto-ley 15/2020 (es decir hasta el 22 de mayo de 2020) la reducción o la moratoria en el pago de la renta.

Si por parte del arrendador no se propone ninguna solución alternativa, se aplicará automáticamente la moratoria con las siguientes condiciones.

¿Cuánto tiempo durará la moratoria?

La moratoria afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas o hasta que se pueda volver a iniciar la actividad y retomar los ingresos sin que este periodo pueda durar más de 4 mensualidades siguientes, como máximo.

¿Qué condiciones tendrá la moratoria?

La moratoria de las rentas supondrá el aplazamiento de las mismas, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años.

Este plazo de dos años se contará a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Por ejemplo, si la cuantía resultante a abonar son 1020 (1.000€ + 210 de iva – 190 de retención) Dicha cuantía se debería dividir entre 24 meses (2 años). Es decir, a la renta futura, se le adicionará la cantidad de 42,5€.

Medidas otros arrendadores

En este caso, el arrendatario debe solicitar (que cumpla los requisitos) en el plazo de un mes desde la entrada en vigor Del Real Decreto-ley 15/2020 (es decir hasta el 22 de mayo de 2020) la reducción o la moratoria en el pago de la renta.

Posibilidad de disponer de la fianza

Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.

Es decir que sólo se podrá disponer de la fianza, en el caso de que haya establecido un acuerdo entre las partes, sin que pueda ser una decisión unilateral por parte del arrendatario.

Ahora bien, en caso de que se disponga total o parcialmente de la fianza, el arrendatario deberá reponer el importe de la misma dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

¿Cómo se acreditan las circunstancias a los arrendadores?

Para acreditar las circunstancias que permiten aplicar estas medidas del alquiler de locales comerciales para autónomos y pymes, se requiere la aportación, al arrendador, de una serie de documentación:

1. La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
2. La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

¿Qué ocurre si finalmente el arrendatario no cumple con los requisitos previstos en este tipo de medidas?

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.